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第一期:2018泰国曼谷最全区域投资分析

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*本文人民币对泰铢汇率按5计算

近几年来,国内限购令频出,房价虽然涨涨涨,买房资格却是限限限,热钱拿在手里却花不出去,很烫手。

不过,没有什么能阻止房产投资者买买买,既然国内池子太小,转战国外是个不错的选择。

在国内,资金热捧北上广,到了国外,海外置业者们依然积极寻找海外“北上广”,寻求新的投资潜力地段。

放眼周边东南亚市场,泰国让人眼前一亮。随着政府大力发展基础建设,改善交通情况,泰国房产已经进入了发展的黄金时期。

曼谷作为泰国的首都、经济中心和商业核心,是很多国内投资客的首选区域。

曼谷未来规划将建设13条捷运线,包括8条主要线路和5条次级线路,预计2020年相继完工,完工后的交通线路是目前的四倍。

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现在的曼谷轨道交通路线

绿色是素坤逸线,深绿色是是隆线

轨道交通产生的效益主要体现为站点周边的土地增值和土地开发强度提高,在曼谷,沿着地铁线购置房产是比较靠谱的投资方式。

曼谷主要分为7大区域,分别为:

素坤逸区、是隆/沙吞区、中心隆披尼、湄南滨河区、素坤逸外区、曼谷周边区域

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曼谷内部区域图

为了帮大家更直观的了解曼谷房产市场,今天就分区域介绍一个曼谷各区的投资价值。

素坤逸区 Sukhmvit

曼谷最大住宅商业区

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优点:该区域受到租客的推崇,租金回报率很高;该地区房价目前保持每年至少8%的涨幅,即使未来转售,也可获得较高的投资回报。

缺点:均价高

素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅区与商业区,占据曼谷市区面积的31%,同时也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。素坤逸大街1-65巷与2-44巷以及区域内的其他巷都被泛称为素坤逸区。

素坤逸区内BTS轻轨捷运覆盖全区域,交通非常便捷。区域内大型购物中心、娱乐休闲场所、国际医院、国际学校等生活配套完备。因此这片区域吸引了众多泰国当地精英人士、跨国公司高管以及日韩金领。

因为素坤逸区是正在快速发展的CBD,地产开发商在该区域内开发了众多项目,房产资源十分充沛,而项目的质量也普遍较高。目前该区域内房价在4-6万元/平米,年均涨幅在8-10%。由于租客需求较大,因此这里的年租金回报率大约在6-8%。

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Oka Haus日式公寓

临近素坤逸36巷,布局拉玛4BTS站,未来的通罗地铁房

总价:人民币105万起

租金收益6%,房价涨幅8%

是隆/沙吞区 Silom/Sathon

曼谷老牌CBD金融华尔街、住宅区

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优点:该区办公楼和酒店比较多,出租回报率可观,涨幅稳定。

缺点:中小型房产项目稀少,升值潜力有限。

是隆/沙吞区域主要包括是隆路、沙吞路、萨拉丹Sala Daeng、素拉旺路、 Narathiwas-Ratchanakarin (Chan Road北路) 。

是隆沙吞区是曼谷最为老牌的CBD金融住宅区,也是现在曼谷第二大住宅区,被称为“泰国的华尔街”,曼谷的曼哈顿。

现在该区眼见的大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成,象征着曼谷的古老、现代,代表繁华和传统的融合与沉淀。

萨拉丹是曼谷传统的亿万富豪住宅区,对曼谷房产市场来说,在曼谷萨拉丹购置豪宅可做相当于时尚品里入手LV、GUCCI奢侈品的类比,萨拉丹小巷里众多稍显古老的豪宅建筑们无不隐约宣示着泰国富五、六代房主们的背景、声望与财富。

中心隆披尼 Central Lumpini

曼谷新天地,顶级地段,房价最高

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优点:集中精华商业中心和豪宅地标

缺点:房价早已处于极高位,几乎涨无可涨

中心隆披尼区Central Lumpini是曼谷最顶级区域,区域内集中了精华商业中心和豪宅地标,隆披尼区内的地标主要包括Ploen Chit奔集、Chidlom奇隆、Langsuan朗双等。

现在所有空置或理论上可开发地块情况和是隆/沙吞区一样,都是由泰国皇家资产管理局所属。短期内不会有大型公寓地产项目上马。

巴吞旺区 Pathumwan

曼谷最强商圈

优点:日本、瑞士、英国以及美国驻泰国使馆均位于巴吞旺。

缺点:土地极度稀缺,已无开发空间。基本没有可投资的公寓。

巴吞旺区包括Ratchaprarop,帕亚泰Phayathai,Sri Ayutthaya and 碧武里路1-37巷Petchaburi。

湄南滨河区/拉玛三区

曼谷新兴的奢华地段

湄南滨河区位于泰国第一大河湄南河两岸。拥有无敌河景的湄南滨河区项目,目前房价处于高位,而且近几年将会向更高位冲击。

目前该区域内公寓价格大约5-7万元/平米,价格不菲。近两年受到超级豪宅相继开盘的影响,湄南滨河区房价飞速暴增,增幅一度达到20%。

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湄南国际公寓

坐落于曼谷湄南河畔,位于Charan及Silom的几何中心,距离地铁新延长线仅20米

总价:人民币59万起

租金收益5%,房价涨幅7%

素坤逸外区 Outer Sukhmvit

素坤逸外区主要是指素坤逸44-76巷和 65-115巷之间的区域。

受到素坤逸区区域辐射的影响,素坤逸外区虽离城市中心较远,但仍能享受到较为高端的城市生活配套:覆盖全区域的BTS素坤逸线,可使在此居住的人们搭乘天轨前往市中心,享受顶级购物中心、国际医院等城市配套。

值得一提的是,外区的辐射中心素坤逸区正在加快发展节奏,而外区在素坤逸区的带动下也正在不断发展,可以预见,该地区的房价终将上涨。

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曼谷Whizdom 101

富人区、地铁旁,商场、国际学校步行可达

总价:人民币99万起

租金收益6%,房价涨幅5%

曼谷周边区域

上图中未标注的区域还有RAMA9区域,它是曼谷新CBD区域。该区域主要包括:拉差达Ratchadapisek,Rama 9,拉抛Ladphrao等,世界第三高楼坐落于此,中国大使馆也位于该区域,所以这里华人最多。

由于该区域交通便利,曼谷唯一的环形地铁经过于此,商业配套逐步完善,使得该区域有着较大的升值空间,是入手的好选择。

最为看好的是以地铁MRT Phra Rama 9为中心,作为规划中的未来曼谷新CBD区域Rama 9区域,未来BTS的延伸,会使Rama9区到达曼谷各区变得更加便利。而且世界第三高楼曼谷Super Tower在建,这就好像在北京国贸旁边买房子,在上海中心大厦旁边买房子,在香港IFC旁边买房子以及在台北101大楼旁边买房子那么任性。

泛亚高铁枢纽Bang Son区

未来东南亚最大的交通枢纽中心

泛亚高铁大家都不陌生,未来,整个泛亚铁路网三条高铁路线汇集于曼谷,使曼谷成为整个东南亚交通枢纽。

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而曼谷北郊区域Bang son区将是中泰高铁的曼谷总站区,完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运。

总站区落成后,预计每天将吸引人流超过30万人次,人潮的汇聚势必也带来住房需求再加上房价上涨,未来的曼谷Bang Son地区将成为下一个房产热潮!

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Metro Sky Prachachuen公寓

曼谷最大的交通枢纽规划于此,周边配套齐全,交通尤其便利

总价:人民币49万起

租金收益5%,房价涨幅6%

此外,泰国东部经济走廊计划中曼谷至罗勇府的高铁通车后,曼谷到达芭提雅只需要45分钟,芭提雅作为泰国著名海岛旅游胜地,自当会为曼谷带来一批人口红利。

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东部经济走廊与曼谷

投资海外房产的时代已来,曼谷区域房价已实现连续15年稳定增长,置业曼谷,坐享投资收益。

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