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顿悟!国内买房“炒房租”一族,政策限制下还不出海看看

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房子这件事儿,永远都牵动着人们的心。

底层人民和白领阶级出于刚需,中产阶级们奔着投资,高净值人群更倾向移民。

但近日来国内房产市场实在不太平,先是房产税大旗举起,四面八方怨声载道,紧接着就是全国主要城市房租暴涨,租房者苦不堪言,但房东们似乎也不太好过,长租公寓爆仓这桶冷水扑面而下,将原本指望“炒房租”的房东们又拉回了现实。

政策一项接着一项落地,国内房市水深火热,无论是刚需购房,还是投资买房,甚至是租房一族,都被压得喘不过气来。


从“炒房价”到“炒房租”

国内房价上升周期一轮接着一轮,从北上广深向新一线城市以至二三四五线城市全面扩散,已经开始大大脱离了普通人民群众的生活层。

但我们要知道的是,这种“变态式”的房价上涨总有一天必然会触及房价涨幅的天花板,当初炒房客们的渔翁得利,恐怕有一天回落的“血本无归”。

于是乎万众期待的房产税要拟订出台了,住建部公开表示要坚决遏制房价上涨、还国内房产市场一个宁静了,投资者们也开始纷纷退场了。

房价炒不得?那换个思路,炒房租吧!

据统计,2017年2月至2018年5月,中国17个热点城市房租年均上涨超过8%。其中,上海上涨19.5%,深圳上涨15.5%,北京更是大涨25.9%。

即使房产税即将出台,住建部公然遏制房价,房东们仿佛丝毫无所畏惧,多收的税,我用房租补回来!

谁曾想房产投资也变得如此戏剧化,刚刚被炒起来的房租,就即将在长租公寓接连爆仓、长租企业信用危机、北京南京等主要城市的严查管控政策中上演一出“凉凉”大戏了。

然而换个方式想想,即使国内房租真的如此般增长,甚至番上两倍,真的就能让投资者看见“回头钱吗”?

看看时至今日全国主要一线城市的租金回报,扎心吗?

SOHO中国董事潘石屹都在社交平台中写道:

“以北京为例,即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。”


“重赏之下,必有勇夫”

我们常说“重赏之下,必有勇夫”,这句话时至今日放在海外房产投资者身上似乎再合适不过了。

上一轮的房价上涨周期也许暴富了一批人,但在如今国内房产市场“天时、地利、人和”基本上完全丧失的情况下,是否是时候该出海看看了?

抛开国外的房价、地价涨幅不谈,房租被认为能够更加直接的反应住房的刚性需求,而房子的租售比(年租金/房价)则被视为一个国家或地区房市是否良性发展的标尺之一。

看看全球主要城市的租金回报率,再一一对比一下国内北上广深的,也许你就明白了:

北上广深的租金回报最高也仅在1.69%,要六十年才能够实现“回本”,而香港虽然看起来率高一筹,但由于房价上涨过快几尽顶峰,因此陷入了租金暴跌,回报率屡创新低的灰色地带。

而海外主要城市呢,低的也在5%以上,高者甚至可以达到10%左右!

我们再具体到国家城市来看看。

1、菲律宾

菲律宾近年来经济发展势头势不可挡,反映在房产市场上最直接的体现就是其超高的租金收益。

以马尼拉大都会为例,马尼拉市的租金回报可以达到7.91%,奎松市为7.25%,就连最低的帕塞市也可以达到6.51%。以马尼拉为例,7.91%的投资回报使的成本回收年限被缩短至了12年,比北京低了整整五倍。

2、泰国

泰国近年来一直是国内投资者首选的海外投资热地,除了泰国本身经济腾飞、基础设施逐渐完善、轨道交通持续扩张以及“一带一路”东风以外,其暴涨的地价房价也让房产行业持续蓬勃,并且最直接反映到了租金收益率上。

曼谷作为泰国首都,不仅轨道交通日益完善、房产空置率较低,还是吸引海外旅客以及工作者的首要城市,平均租金收益可以达6.49%,尤其是轨道交通沿线地区,租金收益更加可以高至8%。

芭提雅作为泰国的重点旅游城市,近年来凭借其泰国东部经济走廊EEC出口的优越地理位置,大兴基建,城市日益完善的同时房产市场也相当活跃。

但同时也因其旅游城市的定位,租金收益淡旺季较为明显,沿海区域以及市中心的租金相对较高,随着很多外国投资客对泰国房产的热捧,以及芭提雅的城市规划,使得芭提雅公寓市场进入一个价格飙升的状态,平均租金收益率达到6%左右,优质地段的甚至可以高达10%。

清迈相较于曼谷和芭提雅,最大的投资优势在于其较低的置业成本,而且清迈环境清幽怡人,是非常多欧美游客的心头好。

现阶段清迈已经有了轻轨规划,再加上至曼谷高铁的修建以及每年赴往清迈游客持续增长等利好影响,清迈的土地涨幅趋势高涨,租金收益率在4%-8%,市中心的平均收益率在7%左右,基本上可以和曼谷持平。

3、美国

美国房价已经连续70个月持续上涨,其中很重要的原因之一是其供求极度不平衡的房产市场,而与国内不同的是,在房价上涨的同时,租金也在持续上涨,并且大有“一涨到底”的势头。

美国权威房产数据平台Zillow有数据显示,租金增长快速区域同样东西海岸为主,未来一年,全美房产租金预计将有1.3%的涨幅,里佛赛德(5%)、西雅图(4.7%)、波士顿(3.6%)、凤凰城(3.1%)、洛杉矶(3.1%)预计将领跑租金增长市场。

截止2018年第一季度,全美的平均房屋租金为$1,447。

租金回报率方面,达拉斯以9.76%位居全美租金收益榜首位,重点城市包括西雅图7.7%的租金收益率,奥斯汀6.47%的租金回报率,洛杉矶5.28%的租金收益率均表现亮眼。

4、英国

英国投资回报最高的10个城市

2018年的英国租房市场相当火热,一方面外国游客的大量涌入,本国人口流动也大幅提高了重点城市的住房刚需,另一方面,英国领先全球的教育质量无时无刻不吸引着大量留学生租客的涌入,租房市场房源短缺,租金也被推上了高峰。

租金收益率方面,英国第二大城市曼彻斯特目前是全英租金收益率最高的城市,约为5.77%,紧随其后的是利物浦,租金收益率为5.64%,然后是伯明翰5.18%,爱丁堡5.4%。

海外投资先行者:最真实的用户故事

案例1

投资者A小姐:月薪2万的北漂白领

投资城市:泰国曼谷

2016年68万投资曼谷地铁房,3500RMB月租金租出一年,收益4.2万RMB,租金收益6.17%。

一年后,房价涨了10%。

案例2

投资者B先生:80后经商者

投资城市:菲律宾马尼拉、帕塞

2014年50万RMB购入马尼拉学区房,2500RMB月租金,每年租金收入3万RMB,租金收益率6%。

一年后,房价涨了13%。

2015年,又分别用60万RMB和20万RMB购入两套菲律宾帕塞市房产,分别一2900RMB和1200RMB租出,租金收益率分别为5.8%和7.2%。

国内政策步步紧逼,租金收益率又无法令人满意,想要投资的你,是时候该“出海”看看了。