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柬埔寨为何会成为投资热土,看完你就明白了!

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东盟十国,柬埔寨为何能吸引投资客的注目,成为投资热土?大家对柬埔寨投资难免存有很多疑虑,今天海宝将从各方全面进行解析,解除你心中的疑惑。




柬埔寨房产是否值得投资?


世界上有这么多国家,发达的欧美国家,东南亚较为发达的新加坡、马来西亚等国家,为什么不选择这些国家,反而选择印象中贫穷的柬埔寨?


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原因在于:


经多方(胡志明、马尼拉、金边、西港等)考察,从地产性价比、增长空间、宏观经济、未来市场发展趋势、租金回报率、年回报率等多面对比,综合来看,柬埔寨是个很值得投资的国家。


1、政治优势:柬埔寨与中国交好,是中国铁盟友,政治稳定过往虽有内战,但同中国一样,早已摆脱了一些不健康的负面影响(如文革),现今无论国家和人民都由衷希望大力发展本国经济,追求和平安定,积极改善民生。


2、价格优势:柬埔寨较之其它东南亚国家的主城市(发达经济体)房价要低廉许多,性价比高,我们称之为“价格洼地”,这便注定了其升值空间巨大。


3、东盟优势:柬埔寨处核心地位,距离中国最近,多次在南海问题上力挺中国,洪森总理十分“依赖”中国,也很支持两国间的友好往来,和谐共助史由来已久。中国企业也在柬埔寨深耕,各行各业均有涉及,中国也当之无愧成为柬埔寨最大的投资国。


4、经济优势:现今的柬埔寨经济以近7%的增速高速发展,加上“一带一路政策”为其注入了大量的资金及资源的投入,投资氛围浓厚,置业情绪高涨。


5、政策优势:柬埔寨政策对外友好,地产为永久产权,外国人可购买,市场现处于初级阶段,及早布局,投资属性越高。这也意味着,你可以花更少的钱或时间,获取更大的投资回报!


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与发达国家较为平稳年回报率和租金回报率相比,柬埔寨作为发展中国家,其投资回报率会更高,租金回报率和年回报率二者相加可能达到20%或以上。这是一个十分令人惊叹的数字了,在全球地产市场中,没有几个国家可以拿到如此丰厚的投资回报。


随着以上客观现实的持续助推和地产发展情势的不断扩大,2018年可谓是柬埔寨投资热潮刚刚起步的初始元年,是一个不可多得的投资窗口。2015年前,主要是以台湾、香港、新加坡、日本、欧美等地区和国家的投资者和开发商为主,自2015年之后,随着“一带一路”政策影响的逐渐加深,大陆地区开始广泛关注柬埔寨地产的投资价值,各家企业纷纷进驻,抢占先机。


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一个市场在最开始的几年,一定是机会最多,最值得关注的重要时期。接下来的3~5年(2019—2023),绝对是置业者应该好好把握的最佳投资期,因为这时候最优质的地产投资机遇都还在!


如何投资柬埔寨的房地产?


柬埔寨有三大主要知名城市,首都—金边,旅游城—暹粒,经济特区—西港,现在我们来看看,他们的投资价值和风险各自在哪里。


金边


柬埔寨首都城市,首先我们都知道,所有国家的首都城市都是集万千宠爱于一身的,金边也不例外,先行开发和集中发展。过去五年其地产价格的上涨就证明了其房价一直在稳步上扬。还有一明显特点,只要每逢大选,金边的房价必会上涨至少一成,每五年反复周始。


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金边现今房价高吗?


金边房价虽有一定价格基础,但丝毫不影响投资者去选择。因其与东南亚各国首都的精华地段相比,仍属于价格洼地。北上深最高有20几万一平米的房子,普通地段都动辄5~6万/㎡,金边市区现今大约处于1~2万/㎡的价格状态,依然是性价比很高的地区,未来发展潜力值得看好。部分地区还蕴含着不少同时兼顾价格及地段的优质房产,所以这类小问题完全可以轻松克服,重点要放在“好”地段上!


谁在买?


金边本地富豪众多典型的“国穷民富”的社会状态。他们的购买力,消费能力也都十分强劲,高档商铺及别墅连片成排,销售情况都十分良好。


这里外国人众多,有数十万之多,其中包括北美,欧洲,日本,新加坡,马来西亚,加上中国的香港、台湾及大陆地区等,投资十分活跃。


本地新起的中产阶级,虽然不及华人规模大,但随着柬埔寨每年7%左右GDP的高速发展,这批新中产我相信会快速崛起,就如过去四十年在中国孕育了成百上千万的中产阶级道理是一样的,这类人群的住房需求很高,成家立业是主诉,而房子便是刚需了。


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租给谁?是否好租?


最近知名上市公司的商业地产报告(CBRE)有一份报告提及金边租房市场情况的具体分析报告,具有可参考性。


在金边,无论是几房,租金都不便宜,有些甚至破破旧旧,租金却高的很。这也侧面反映一个问题,这里的房子供不应求,长期的供需不平衡导致租金偏高。在未来或有缓解,但目前看来,着实不容易。而且伴随着人口的增加,其供需关系将会愈加紧张。好地段的房子,无论是几室,都不愁租,年轻人喜欢购买1房,但如果资金充足,我们建议购买2房,毕竟从长期看,2房的性价比是最好的。目前柬埔寨刚起步,1房的需求更多,也更好租好售。但大家别忘了,柬埔寨平均年龄才27岁,有大量的年轻人要成家生子,五年八年后更紧缺的是2房而不是1房。


金边的房子基本上都是3~5年包租,假如建房2年,那地产周期是5~7年,届时,你的房子已经翻上一番了,你的投资需求就已经达到了。这就是为何投资客纷纷涌向东南亚柬埔寨置业的主要原因。同样的百万资金,在哪投资得到最大的收益,就该去哪投资。如果你的房子在中国无贷款,完全可以拿来抵押,将多余的资金拿去投资成长性更高的东南亚房产,如柬埔寨。这样一来,不但可以拿租金抵消银行利息,而且还会有盈余(多了一个杠杆的收益)。



办公楼值得投资吗?


要知道,金边被誉为15~20年前的北上广,证明了它的经济发展轨迹和中国是十分相似的,国内市场活跃,富有活力。多年以前,中国的办公物业和商铺都是十分优秀的投资产品。


现今柬埔寨的这个社会形态里,电子商务及IT业尚未发展成型,此时对办公物业及临街商铺的投资就显得十分明智。成长空间巨大,5~8年之后,可以转卖,因为升值空间届时已经达到了一定的高度,转手绝对不亏。


西港


西港,一座与首都金边截然不同的城市,其房市特点也多有不同。从以往的经验来看,房产客户中喜欢与不喜欢西港各占一半。


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总结喜欢的客户给出的原因是:西港这座著名的海滨旅游城市,更像是早几年前金边的发展状态,增长曲线呈断崖式的陡峭急速上扬,大多客户主要是看中这里的发展潜力。这里旅游业发达,游客量大,来往人流多,博彩业发达,有70多张赌牌,未来还将建设大型博彩中心,如新澳门等;这里还建有深港码头,海底石油资源丰富,有许多有利的发展因素在此。


别看西港才一岁,但房价涨幅已经很高了,可能有人会担心存在泡沫?会有所影响?这里给大家几点信息,再自行判断:


“一带一路”的政策里有许多项目均选址西港,金边连接西港的公路也将在2023年投入使用。届时,博彩业也会更加发展,经济利好因素将会落地。如果要出现拐点,或许会出现在2023年左右或以后,距离现在还有4~5年的时间,地产投资每5年为一个周期,投资房产,不是说一劳永逸,我们得看可以抓住几个周期,这个周期是足够我们去挪腾的,所以目前看来该点不是重要考量因素。


西港作为海滨城市,其海景资源丰富,房源众多。水是生命之源,人类大部分喜水,和水有一种亲近感,我们从海里来,到陆地,到山间,很少人不喜欢海。柬埔寨很多年轻人,都有一个在西港买上一套属于自己海景房的梦想,可见喜爱程度之深!


西港目前的地价算高吗?


其房市均价现今约在2400$/㎡,价格虽然高,但挺合理的,在好地段和好物业两相综合下,2000$㎡左右的房产是值得考虑的!


谁在买?


西港主要是外国人居多,尤其以华人为主,这里赌场的员工,各企业的白领,其它行业的劳工加起来约有二三十万人口。其中华人是购房主力军,但也有其它国家的人常住于此,本地人购买的量也不少,与金边略有不同。以上便是西港购房群体的主要构成。


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卖给谁?是否好租?


西港人口增速飞快,本地农村人口激增,外来客属中国人居多,这部分人群便成了住房刚需群体。他们来到西港的第一件事,就是得找房子稳定下来,长租或购买,因为你不可能一直住在酒店,这是不现实的。西港旅客人数众多,但像样的酒店其实并不多,五星级酒店更是凤毛麟角,经常无法预约得到,这导致你可能会住在一些环境质量和服务态度不是那么好,却房价很贵的酒店。那买卖和租赁问题就解决了。


投资西港价值在哪儿?


西港正处于发展初级阶段,房源缺乏,有很大的升值空间,投资海景地段和周边配套设施较为完善的核心区块是正确而合理的。


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柬埔寨投资既是机遇也存在风险,我们需要捉住投资机会,但也不可盲目,要根据自己的实际情况,选择好地段和投资类型。